万科集团，1984年成立，1988年进入房地产行业，于1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，2014年在香港联合交易所有限公司上市。在多年的经营和发展中，万科已成为国内领先的房地产企业之一，业务覆盖中国大陆66个城市，服务项目近千个。新时期下，积极践行“城市配套服务商”战略的万科，以更细致更谦卑的姿态共筑城市，为千万业主创造丰盛健康的人生。1992年，万科进军上海，在住宅建设取得重大成就的同时，上海万科产办事业也全面开花，以9个产办项目，布局上海6大商务区，凭借200万平方米体量，名列上海产业园区储备量领先房企品牌。成长中的上海万科汇聚全球优质资源与园区运营驱动力，致力于打造企业全生命周期健康成长的服务平台，助擎企业腾飞。2016年末，上海万科强势入驻金桥，积极践行“大众创业、万众创新”的国家战略，打造金桥开发区新型产业智慧园区，鼎力板块之心，领动产业发展，诞生这一成功案例——金桥万创中心。
总结起来，项目有以下3点标签：
1
收购传统电子园区更新升级
项目地块原为三洋杰士电池（上海）有限公司所有，用于传统电子产品生产，原有业态是传统加工车间，后被腾飞公司接手新建，但由于上海经济发展，产业升级，城市更新，上海万科于2016年末收购此园区，并对园区进行改造，打造新一代科技研发园区。
2
构建源动力+上下游企业聚合发展
项目将绿色生态、活力人文、创新互动等元素融入园区，构建以华为、康宁、普立万、上海产业技术研究院为源动力，上下游企业聚合发展的全生命周期产业链，为企业提供更多发展机遇，同时信息溢出效应和人才集聚效应，促进新兴业态发展，提高企业研发效率，助力构建完整产业链。
3
园区租赁去化长期保持95%
通过独有的硬件优势和万科成熟的运营模式，项目吸引到多家大型企业签约租赁，包括华为公司、康宁公司、上海产业技术研究院等，2017年园区升级改造完成后，优势愈发明显，吸引了普立万等更多知名企业，租赁去化一直保持95%以上。
那么，这个“工业园区升级”“构建源动力和完整产业链”“租赁率长期95%”的项目到底成功在哪？
项目区位
壹
上海自贸区扩容板块，
新一代城市副中心金桥开发区
“区位、区位、区位，好的区位意味着项目已经成功了一半”，这句业内老话放在金桥万创中心项目上，也同样适用。
上海自贸区扩容板块，享受国家利好政策
01
上海自贸区金桥片区是上海重要的先进制造业核心功能区，生产性服务业集聚区、战略性新兴产业先行区和生态工业示范区。这里有先天的优越条件，是政府重点规划打造的自贸区示范典范，“这里将以创新政府管理和金融制度，打造贸易便利化营商环境、培育能代表国家参与国际竞争的战略性产业为重点，不断提升经济发展活力和创新能力。”
自贸区现今的经济理念和广阔的投资空间，为入驻商家和企业带来巨大的发展机遇，也为产业变革和聚合，带来无限的可能。
（图：上海自贸区扩展区域示意图）
新一代城市副中心，产业聚集激发更多活力
02
《上海城市总体规划（2016-2040年）》明确提出，金桥升级为上海新一代城市副中心，金桥城市副中心的新定位，将助力科创中心的建设——通过“强根基”，继续优化金桥城市副中心经济功能，充分保障先进制造业发展空间；通过“补短板”，持续完善金桥的非经济功能，提升综合配套水平。。金桥万创中心位于自贸区金桥板块，享受技术及服务等众多国家利好政策。板块内有金桥国际商业广场、碧云国际社区、金桥开发区等，已吸引高端制造业的研发中心和地区总部落户。通过行业知名企业和重点项目带动产业聚集，激发无限创新活力，精心打造先进“智”造和高端生产性服务融合发展的新型商务高地。
（图：上海城市总体规划（2016-2040年）图）
项目交通
贰
纵横交通网，让区位成为区位优势
项目位于中环与外环之间，车行通达性很高，交通非常便捷。自驾方面，有车一族除了从张杨路走复兴路隧道，或是通过翔殷路隧道直达五角场之外，还可以选择经军工路隧道上到中环浦西段；而区域内的杨高北路是浦东南北向的主干道，张杨北路可通内环，直达陆家嘴、人民广场和淮海路商圈；浦东大道的修缮完毕，将以“东西通道”之名将金桥运能至少提高一倍以上，缓解了杨高中路早晚高峰交通压力。
（图：项目周边道路图）
轨道交通方面，地铁9号线、12号线环伺，还有横贯嘉定、普陀、静安、黄浦、浦东5个区的14号线（在建中），以及南起金桥，东接长兴岛的轨道交通崇明线。这样一个四通八达的交汇位置，出城容易、进城方便，让项目在之后的招商过程中，成功赢得了众多跨国企业作为总部基地的青睐。
（图：项目周边轨道交通图）
项目基底
叁
依靠“金桥+”开发格局，
紧邻张江科创板块，
助力项目具备产业+人才+劳动力基础
如果区位选址选得对，能让项目成功一半的话，那么项目周边产业、工人、人才等基底情况如何，也决定着项目距离成功能否再进一步。
源动力带动相关产业聚合，构建完整产业链
01
定什么产业、引什么企业，对一个项目来说，影响到的是产品、招商乃至去化。从后期招商入驻来看，园区目前已基本形成以华为、康宁、上海产业技术研究院为源动力的园区典型，带动相关产业有效聚合，为企业提供更多发展机遇，同时信息溢出效应和人才集聚效应，促进新兴业态发展，提高企业研发效率，助力构建完整产业链。
（图：项目周边产业图）
而且，上海万科产城发展有限公司在浦东板块除了运营金桥万创中心这个项目外，还有滨江万科中心、张江国创中心、御河企业公馆、2049五阶坊四个项目，五个项目将共享产业资源，彼此助力，形成更完整的产业链。
“金桥+”开发格局，助力科技产业发展
02
“十三五”期间，将形成“金桥+”的开发格局，城市副中心《上海城市总体规划（2016-2040年）》明确提出，金桥升级为上海新一代城市副中心，金桥城市副中心的新定位，将助力科创中心的建设，金桥更加重视科创中心的建设，在发挥金桥入驻跨国企业多、资金雄厚优势的基础上，通过改造老厂房、设立创业优惠政策，来吸引优质的科创公司。金桥科创中心的进一步建设，在为金桥导入更多的人口提供及经济转型提供更大的支持的同时，作为自贸区外高桥保税区核心辐射区，金桥高档住宅及商务办公等领域有望获得新的发展契机。
（图：“金桥+”开发格局串联城市丰富资源）
紧邻张江科高科技板块，助力高端人才引进
03
张江板块，被誉为中国硅谷，位于上海浦东新区中南部。早在1992年7月，就成立了张江高科技园区，是中国国家级高新技术园区，与陆家嘴、金桥和外高桥开发区同为上海浦东新区四个重点开发区域。张江高科技园区汇集了来自全国各地的精英人才，他们多是高学历、高智商、高收入人群，正因此，长期以来张江的楼盘也更侧重这类精英人群的需求。
地处中环旁的张江地区由于板块内低密度住宅聚集，生活配套成熟一直是“张江男”争相置业的所在。由于生活在张江的高端人才较为密集，加上近几年板块新建商品住宅推盘量较少，满足不了日益膨胀的需求，区域的房产价值被逐渐释放。而此次的张江科技园规划建设要求科学城范围规划拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅，以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等,满足科学城就业人口居住需求，势必会将张江再度“燃烧”，同时助力周边板块的发展。
规划开发
肆
稀有环评资质的园区，
电量充沛，适合研发
项目规划
01
项目于2013年5月竣工，而后项目进行升级改造；目前，项目占地面积31952㎡，地上建筑面积81994.5m2，地下建筑面积29752m2，容积率2.5，绿化率20%，共8栋楼，每栋5-7层。
（图：项目规划图）
开发产品
02
从园区8栋楼来看，除了小部分用作物业服务中心和商业配套之外，总体划分为独栋办公楼，研发办公楼。
（1）独栋办公楼：总部办公、安全封闭
独栋办公楼兴起于上世纪60年代，美国硅谷的工作人员发现，在优美舒适的环境中更能把人的潜力调动起来。世界500强企业，大多都有自己的总部办公基地。随着企业的不断发展，企业对于自己的办公环境也有了新的要求。独栋办公楼已经成为精英企业与国际接轨的商务平台。目前有以下五家企业入住独栋办公楼：E栋独栋为中软国际（上海）科技服务有限公司、D栋与F栋独栋为上海产业技术研究院，G栋为格至控智能动力科技（上海）有限公司与上海垭东化学有限公司。
（2）研发办公楼：稀有环评资质的园区，电量充沛，适合研发
提到研发办公楼，许多人不太理解是什么样的产品，标准说就是在规划阶段明确为科研设计用地，用于研发用途的研发总部类用地。与普通办公楼相比，研发办公楼不仅可以常规办公，还可以用于生产研发、科研实验等，特别适合企业用作研发总部办公楼、实验中心；与普通工业厂房相比，研发办公楼则拥有媲美办公楼的规格，配套设施丰富，环境优美等优势。目前园区内H栋基本为康宁（上海）管理有限公司的研发实验室。
园区目前8栋标准多层楼栋指标如下：
在8栋楼中，A、B、C栋建筑面积段集中在16000-20000㎡左右；而其余楼栋建筑面积段则集中在3000-10000㎡左右。这样的楼栋建筑面积差异的设计，也是为迎合不同行业、不同企业、不同规模的多维度需求。
（图：平面示意图）
在层高和承重的配置上，大体上是“一层5m、二至七层4m”和“楼板承重400kg/㎡”。但在部分有需求的企业楼栋中，项目也做了些承重上的小创新，部分楼栋的承重设定为750kg/㎡，从而满足一些研发企业对承重特殊需求。
就拿电梯承载指标来说，考虑到企业的实验器材等大型工具的运输，货梯的载重会比一般普通园区高，以及部分企业对电力增容有需求的问题，园区也会积极沟通各单位，探讨解决方案。
园区配套
03
园区配套主要集中在A、B栋楼，面积占比约3%，由商业配套部分和物业服务中心部分共同组成，满足入驻园区的企业和员工的商务、生活需求。
目前，员工食堂为荷特宝HOTSPOT，为园区企业提供完善配套的一站式餐饮服务，食堂引进智能菜品识别功能，大大缩减了排队结算的时间，未来食堂还将实现刷脸支付等更多智慧功能。健身中心的增设同样是园区一大特色功能，园区引进“世界健身World fitness”，让员工足不出园，即可随时随地锻炼，世界健身不仅提供常规的健身器材锻炼，还提供轻食营养餐，不定期开设瑜伽授课班，及交友联谊活动，极大丰富员工下班后的娱乐生活。
（图：员工食堂图）
（图：健身中心图）
园区物业服务中心位于A栋B1层，提供快递及报刊收发服务、报建维修服务、投诉建议及问询等基本服务，后期将增设雨伞租赁、简单医疗药物提供、日常工具借用等贴心服务，希望给园区租户带来360度的企业服务。
（图：园区服务中心图）
智慧升级
伍
2018年2月23日，项目正式启动园区智慧改造。金桥万创中心智慧园区是由上海万科联合万翼科技、华为、上海产业技术研究院，以及科拓停车、轻停网关等合作技术商共同打造，旨在为进驻园区的企业带去真正的智慧办公体验，让在园区办公的每一个企业、每一位员工都能享受到便捷、高效、舒适、安全的园区体验。这不仅能提升园区安全性、运营效率和入驻企业的体验感，也能在节省能耗方面创造全新的价值。
目前智慧改造体现在综合安防、设施管理、环境监测等方面。在不久的将来，园区还将推出智慧停车、VIP车位预约、反向寻车、南门智慧通行、访客预约、基于人脸支付的智慧商圈等更多智慧服务场景，实现园区服务的人性化、精细化、智慧化。因此，金桥万创中心将继续集中资源优势，与各方协同合作，共同探索智慧园区的前进方向。
（图：智慧园区运营中心图）
招商情况
陆
80%大企业、20%上下游企业
成为园区招商的一大亮点！
提到本园区招商，就不得不提园区长期出租去化稳定保持95%以上；截至目前，项目共入驻企业约40家，共计3000员工，园内内80%为大企业，20%为上下游企业。
招商架构
01
招商如果变成了维护中介，1个人守100多个中介，每天都在项目上等着中介过来，而不是主动出击，这样的项目估计最后一定不怎么样。项目取得“出租去化稳定保持95%以上”成绩，也正是通过招商主动出击，筛选合适性质企业。
对项目上一线作业的驻场招商团队，由1名负责人、2名一线招商人员构成。如果只是简单的发邮件、打电话，相信招商的效果也不会有多么理想；实际上项目招商人员在去谈客户、拜访客户后，会把这些客户信息整理录入万科客户管理系统，既有企业人员、规模、产值、产品需求等基本信息，也有是否有投资计划、有没有想在什么区域去投资等重要信息，这样拓展下来信息价值非常高。通过后期进行针对性的跟进，在园区最终入驻企业中，基本具有产业相关属性，项目上的同事也深耕5G产业和新材料产业，与租户共同成长。
入驻企业
02
截至目前，项目引进企业约40家，共计约3000员工，具体来说：
项目引进的企业以研发、科技为主导，占据园区引进企业比重合计约95%，剩余的5%引进企业里，包含新材料行业、化学检测行业等。
从企业性质来看，在项目引进的约40家企业中，外资企业占据极小的比率；在内资企业中，较大的比率为发展较好的国内企业，初创类的国内企业较少。
运营情况
柒
成立中共金桥万创中心
联合党支部及联合工会
由于园区全部自持，目前团队配备2名招商运营人员，1名工程物业人员、1名市场人员及物业客服团队、各自分工， 2名招商运营人员负责租赁和客户管理维护服务，1名工程物业人员负责管理物业和资本性改造，1名市场人员负责园区推广，从而满足入驻园区企业的多方面需求。目前，园区运营收支情况可观。
说到运营，除了项目自身提供的配套服务和增值服务外，园区同时引进万科打造的全生态产业服务平台——星商汇，星商汇与多家优质服务资源达成产业服务联盟，能够为企业提供16大类超300种企业发展所需服务，包括政策咨询、财税服务、媒体嫁接、高端圈层活动举办等企业专属服务。
除此之外，在上海金桥经济技术开发区管委会的指导下，园区成立联合工会及联合党支部，工会及党支部的委员会由项目运营团队及物业服务团队组成，目的是为园区约3000名职工，提供更好的服务。
联合工会及联合党支部的成立，是园区一次重大举措，园区希望依托联合党支部及联合工会平台，增进企业与企业之间的交流，增加建设效应，促进园区企业与企业之间的联建与合作，把党组织及工会组织的优势转化为园区发展优势，创造出富有企业特色的党建工作及工会工作品牌，助力园区企业行稳致远。
（图：2018年成立联合党支部）
项目总结
捌
从区位、交通、开发、招商、运营等方面分析来看，这个“老园区改造升级”“构建完整产业链”“租赁去化95%”的项目，成功的关键之处，无外乎以下几点：
得天独厚的区位交通优势
01
项目位于上海自贸区扩容板块，新一代城市副中心金桥开发区，享受技术及服务等众多国家利好政策，且位于中环与外环之间，紧邻碧云国际社区，地铁12号线、9号线、14号线（在建中）环伺；陆家嘴金融贸易区、张江高科技园区、浦东机场等便捷可达，畅享城市配套资源。
因地制宜的开发定位规划
02
项目依靠“金桥+”开发格局，紧邻张江科创板块，使得项目具备产业+人才+劳动力基础，现已形成以华为、康宁、上海产业技术研究院为源动力的园区典型，带动相关产业有效聚合的模式，吸引了许多研发类、科技类等的跨国企业入驻，同时引进包括员工食堂、便利店、中西餐厅、健身中心、自助售卖机、洗车中心等服务配套，致力构建活力园区，满足入驻企业和员工的商务、生活需求。
系统专业的招商运营策略
03
项目多年来一直保持租赁去化95%以上，这与上海万科系统专业的招商运营策略密不可分，专业完善的万科客户管理系统提供强有力的信息价值，园区全部自持，目前运营收支情况可观，并在上海金桥经济技术开发区管委会的指导下，园区成立联合工会及联合党支部，助力为入驻企业提供更完善的服务，同时也增进企业与企业间的交流。
